2021年12月中(zhōng)央經濟工(gōng)作(zuò)會議首提新(xīn)發展模式。針對房地産(chǎn)原有(yǒu)發展模式暴露出的問題，市場普遍認為(wèi)需要在供地模式、住房供應模式、融資模式、開發模式等方面做出一系列方向性調整。在供地模式上，要逐步完善人地挂鈎的土地出讓政策，提高土地率；要厘清存量建設用(yòng)地規模和現狀，控制增量，盤活存量；加快集體(tǐ)土地入市步伐，形成多(duō)元化供地，穩地價穩房價。在融資模式上，要拓寬房企融資渠道，擴大直接融資比重，加速發展REITs等多(duō)種融資模式，降低金融系統風險。在住房供應模式上，加快建立和完善住房保障體(tǐ)系，大力發展以保障性租賃住房為(wèi)主的租賃住房市場，落實「租購(gòu)同權」；逐漸取消商(shāng)品房預售制度，避免房地産(chǎn)項目爛尾造成的金融風險和人民(mín)财産(chǎn)風險。在房地産(chǎn)存量運營模式上，引導企業從增量開發轉向存量運營，提高運營能(néng)力，逐漸擺脫高杠杆、高負債、高周轉的開發模式。
（一）物(wù)業服務(wù)
疫情期間物(wù)業公(gōng)司深入小(xiǎo)區(qū)治理(lǐ)為(wèi)物(wù)業公(gōng)司增加了新(xīn)的競争力，同時由于政策支持力度不斷加大， 疫情以來中(zhōng)央層面陸續發文(wén)支持和鼓勵物(wù)業服務(wù)業發展，支持發揮物(wù)業服務(wù)在城市治理(lǐ)、生活服務(wù)中(zhōng)的重要作(zuò)用(yòng)，未來房企物(wù)業服務(wù)将持續快速發展。據測算，到2030年全國(guó)住宅和非住宅物(wù)業管理(lǐ)面積分(fēn)别為(wèi)272、117億平，總體(tǐ)市場規模2.13萬億元，其中(zhōng)，基礎物(wù)業服務(wù)市場規模1.55萬億元、增值服務(wù)0.58萬億元。
受益于資本推動，商(shāng)品房交付規模擴大，非住宅領域進一步放開以及城市服務(wù)、增值服務(wù)等新(xīn)業态的湧現，近年來我國(guó)物(wù)業服務(wù)營收增幅逐年擴大。2021 年56家上市物(wù)業企業披露的年報顯示，全年合計實現營業收入1811億，同比增長(cháng)50.53%，全年合計實現歸母淨利潤227億，同比增加50.0%，近年來維持較高的增速。
目前物(wù)業服務(wù)收入主要包括基礎物(wù)業管理(lǐ)、小(xiǎo)區(qū)增值、非業主增值、其他(tā)服務(wù)收入。随着中(zhōng)高頻、剛需型生活服務(wù)滲透率提高以及産(chǎn)品和服務(wù)體(tǐ)系能(néng)力的提升，小(xiǎo)區(qū)增值服務(wù)仍有(yǒu)較大發展空間。
從行業整體(tǐ)發展機遇來看，一方面，目前物(wù)業公(gōng)司的增值服務(wù)正處在快速探索與發展階段，覆蓋的業态逐漸增多(duō)，行業空間的上限在不斷提升，未來物(wù)業行業的業務(wù)範圍将持續延伸，從傳統的住宅物(wù)業管理(lǐ)，到商(shāng)業、公(gōng)共、基礎設施，乃至片區(qū)、城市的綜合管理(lǐ)，從基礎服務(wù)，到設施服務(wù)，再到資産(chǎn)服務(wù)。另一方面，物(wù)業服務(wù)行業整體(tǐ)的管理(lǐ)經營依舊比較粗放，中(zhōng)後台數字化程度仍有(yǒu)較大提升空間，未來行業的運營能(néng)力和盈利能(néng)力有(yǒu)望随着科(kē)技(jì )化升級迎來進一步的改善。
（二）租賃住房業務(wù)
政府「租售并舉」的頂層政策明确，人口加速向大城市和區(qū)域聚集，我國(guó)住房租賃市場有(yǒu)望持續穩定增長(cháng)，相關市場預測，到2025年我國(guó)住房租賃市場規模有(yǒu)望達到3.28萬億，年複合增長(cháng)率為(wèi)7.99%。頂層政策方面，持續加大對租賃住房的支持力度。國(guó)務(wù)院辦(bàn)公(gōng)廳印發《關于加快發展保障性租賃住房的意見》， 要求擴大保障性租賃住房供給，緩解住房租賃市場結構性供給不足。同時，基礎設施公(gōng)募REITs将保障性租賃住房納入試點範圍。各地實施規劃和扶持政策也相繼落地，深圳市人才安(ān)居集團項目正式申報，成為(wèi)全國(guó)首單正式申報的保障性租賃住房REITs項目，北京、上海、重慶等多(duō)地已有(yǒu)保障性租賃住房REITs試點項目正在推進中(zhōng)，預計未來将有(yǒu)更多(duō)保障性租賃住房REITs 項目湧現出來。人口流動方面，一是我國(guó)人口加速向大城市和區(qū)域聚集，住房需求持續增加。全國(guó)第七次人口普查調查結果顯示，截至2020年底，北京、上海、廣州、深圳、成都和重慶等六個城市常住人口超1700萬，其中(zhōng)，深圳和廣州的外來人口與城市總人口的比例分(fēn)别為(wèi)69%和50%；上海和北京的外來人口占比也達到42%和39%，超大城市住房需求持續增加。二是市轄區(qū)内人口流動性增強，推動租賃住房需求擴大。2020年市轄區(qū)内人戶分(fēn)離人口規模約為(wèi)1.17億，與2010 年的0.4億相比增加了約0.77億，增長(cháng)192.7%。
從行業整體(tǐ)發展機遇來看，目前中(zhōng)國(guó)的住房租賃市場主要分(fēn)為(wèi)市場化租賃市場和保障型租賃市場，其中(zhōng)，市場化租賃市場按産(chǎn)權集中(zhōng)度分(fēn)為(wèi)分(fēn)布式和集中(zhōng)式兩種，仍以質(zhì)量良莠不齊的C2C為(wèi)主，品牌化、機構化長(cháng)租公(gōng)寓占比極低，遠(yuǎn)低于美國(guó)、日本等成熟市場，因此産(chǎn)權集中(zhōng)、便于标準化運營和管理(lǐ)的集中(zhōng)式長(cháng)租公(gōng)寓受到越來越多(duō)市場參與者的關注，并且是未來供應的主要類型。
（三）輕資産(chǎn)代建業務(wù)
我國(guó)代建起源于政府代建，近年來商(shāng)業代建伴随房地産(chǎn)行業的發展而迅速擴容且具(jù)備增長(cháng)潛力，目前已呈現政府代建、商(shāng)業代建、資本代建三足并存的局面。根據中(zhōng)指院數據，2010-2020年中(zhōng)國(guó)房地産(chǎn)代建市場單年新(xīn)簽合約項目數量及建築面積年複合增速均超24%， 預計2025年國(guó)内代建潛在市場面積有(yǒu)望增至9.1億平。2021年中(zhōng)國(guó)代建行業為(wèi)4.8%的滲透率，而按照歐美國(guó)家30%的滲透率預估，中(zhōng)國(guó)代建行業仍有(yǒu)5.2倍的滲透空間，整體(tǐ)代建市場前景可(kě)觀。目前百強房企中(zhōng)共有(yǒu)38家房企進入代建賽道，随着其它房企陸續加入，代建市場将有(yǒu)更多(duō)的競争者。
代建的本質(zhì)是提供項目運營服務(wù)的輕資産(chǎn)模式，利潤率較高，在市場震蕩期受波及影響較小(xiǎo)。以行業龍頭綠城管理(lǐ)和中(zhōng)原建業為(wèi)例，2021年兩家上市企業的淨利潤增速分(fēn)别為(wèi)31.9%及13%；毛利也維持在高位水平： 中(zhōng)原建業維持着59%的淨利潤率，綠城管理(lǐ)2021年毛利率為(wèi)46.4%。
從行業整體(tǐ)發展機遇來看，政府代建方面，政策鼓勵的城市基礎設施建設、城市更新(xīn)及保障性住房等亦有(yǒu)望帶來代建存量及增量拓展市場。商(shāng)業代建方面，集中(zhōng)供地和前期政策收緊，一方面，中(zhōng)小(xiǎo)型企業生存壓力增大，與知名(míng)度高的代建公(gōng)司合作(zuò)，有(yǒu)助于提高其市場知名(míng)度和市場競争能(néng)力；另一方面，2021年以來行業深度調整，衆多(duō)開發經驗不足的地方國(guó)企和城投公(gōng)司大量拿(ná)地，為(wèi)代建行業發展提供潛在動力。資本代建方面，随着金融機構參與出險及高壓房企資産(chǎn)處置，代建企業可(kě)将專業優勢與金融機構的資金優勢相結合，實現雙赢。
（四）城市更新(xīn)業務(wù)
近年來，我國(guó)城市化進程不斷加快，人口持續地向都市圈湧入，不少城市面臨開發強度日趨飽和、土地資源日益稀缺的現狀，在城市規模有(yǒu)限的背景下， 我國(guó)大城市增量土地供應越來越少，尤其是一線(xiàn)城市已從增量時代進入存量時代，城市改造成為(wèi)推動城市發展和土地高效利用(yòng)的重要渠道和新(xīn)增長(cháng)點。據克而瑞數據顯示，截至2021年上半年度，TOP50房企中(zhōng)有(yǒu)超過60%已進駐城市更新(xīn)闆塊，同時近九成房企城市更新(xīn)項目占總土儲比例已集中(zhōng)在15%-30%之間。
整體(tǐ)上看，城市改造項目相比純淨地開發而言， 盈利能(néng)力突出，但也存在開發周期長(cháng)，周轉慢的特點。城市改造項目存在複雜的利益關系，新(xīn)涉及主體(tǐ)衆多(duō)，政府、企業、公(gōng)衆反複博弈，操作(zuò)難度大，因此土地成本相對較低，針對個别項目，政府甚至會給開發商(shāng)相應的補貼，鼓勵企業參與，且可(kě)以回避依賴招拍挂等競争激烈的高價拿(ná)地模式，實現具(jù)成本優勢的高質(zhì)量土地儲備。
從整體(tǐ)發展機遇來看，一方面，一二線(xiàn)城市是城市改造重點。其中(zhōng)，珠三角城鎮化率已經達到了86.28%，城鎮化已經進入成熟階段，深圳和廣州的政策體(tǐ)系最為(wèi)完善，東莞、中(zhōng)山(shān)、惠州、佛山(shān)、肇慶等緊随其後，目前已基本進入政策調整和完善期。此外。長(cháng)三角地區(qū)成長(cháng)率普遍超過70%，以上海為(wèi)龍頭發展迅速，南京、杭州、無錫等地相繼發力；北京、天津、石家莊正在穩步推進。另一方面，央企、國(guó)企具(jù)備多(duō)重優勢。受限于城市更新(xīn)業務(wù)周期長(cháng)、資金回流慢的特點，即便收益可(kě)觀，賽道内房企也承受着較大的資金壓力，非規模房企亦是不敢輕易嘗試，多(duō)重因素叠加下，城市更新(xīn)項目的融資問題亟待解決，目前仍以央企、國(guó)企為(wèi)主。
（五）「住」以外的資産(chǎn)運營業務(wù)
在行業強管控的背景下，未來房企通過開發銷售業務(wù)盈利的難度加大，通過資産(chǎn)運營提升盈利和融資能(néng)力的重要性将進一步凸顯。在「住」以外的不動産(chǎn)運營、管理(lǐ)及服務(wù)領域，業态可(kě)以是全方位的，不僅是購(gòu)物(wù)中(zhōng)心、寫字樓、産(chǎn)業園、酒店(diàn)、停車(chē)場，還有(yǒu)學(xué)校、醫(yī)院、公(gōng)共交通設施、文(wén)化活動場所、企業或機構總部、從景區(qū)、園區(qū)到河道的各類公(gōng)共空間，都需要管理(lǐ)。與這些業态發生關聯的機構與人群，都需要各種服務(wù)，包括這些業态的業主/持有(yǒu)者，或者使用(yòng)者/租戶，以及在業态裏工(gōng)作(zuò)、生活，從事經濟、社會、文(wén)化活動的機構與人群。
